La autoridad de vivienda de Maine recibió $35 millones en 2023 (la primera vez en 54 años que recibió una asignación directa del presupuesto estatal) para ayudar a construir viviendas de alquiler más asequibles para comunidades que han luchado por mantenerse al día con los altos precios de la vivienda.
El programa estatal proporciona financiación a desarrolladores para proyectos de viviendas asequibles de cinco a 18 unidades, un tamaño que, según los defensores de la vivienda, es muy necesario en muchas comunidades rurales. Eso incluye la construcción de viviendas nuevas, la reutilización de edificios para viviendas y la rehabilitación de viviendas existentes.
Mark Wiesendanger, director de desarrollo de MaineHousing, dijo que a medida que la Reserva Federal aumentó las tasas de interés, fue difícil para la agencia estatal independiente mantenerse al nivel que necesitaba el programa, pero que los líderes políticos vieron el valor de su trabajo y pudieron hacer la inversión histórica debido a una Superávit presupuestario de 141 millones de dólares.
Wiesendanger dijo que hay una falta de viviendas en todo el espectro de ingresos en todo el estado, que tiene algunas de las viviendas más antiguas del país. Dijo que algunas de las viviendas deben ser abandonadas y reemplazadas y que gran parte de ellas no son eficientes para calentar. Para empeorar las cosas, cuando comenzó la pandemia y muchas personas con capacidad de teletrabajo se mudaron al estado, el cambio de población hizo subir los precios de la vivienda y los salarios no se mantuvieron al día.
“[The coast of Maine] Es un lugar muy caro para vivir”, afirmó. "La gente que trabaja allí como pescadores o en los restaurantes locales, los mecánicos locales y los bomberos tienen dificultades para pagar la vida en esos pueblos".
El panorama puede ser diferente de un estado a otro, pero el panorama inmobiliario es muy similar en todo el país: la gente está luchando por encontrar una casa que pueda pagar. En 2023, legisladores, agencias estatales y la administración Biden propusieron una serie de leyes y programas para abordar el problema. Los defensores dicen que los estados deben hacer aún más para priorizar las necesidades de vivienda.
El problema al que se enfrentan los inquilinos
De enero de 2019 a enero de 2023, el alquiler medio en una ciudad estadounidense se disparó un 19,38%, de acuerdo a Datos de la Fed de San Luis. En 22 estados y el Distrito de Columbia, la gente necesita un salario superior $26 la hora para permitirse una casa de alquiler de dos habitaciones, según la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos. Según datos de alquiler de CoreLogic, una empresa que analiza información inmobiliaria, financiera y del consumidor, el hogar inquilino medio paga 500 dólares más que en 2020.
La combinación de altas tasas hipotecarias y un bajo inventario de viviendas contribuyó a esos crecientes precios de alquiler, que se produjeron justo cuando terminaron los programas y protecciones federales implementados durante la pandemia de COVID-19.
Andrew Aurand, vicepresidente senior de investigación de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, dijo que los problemas de larga data en el mercado inmobiliario se vieron exacerbados por la inflación de los alquileres en 2021 y hasta 2022.
"Vimos ese aumento masivo en la inflación de los alquileres que afortunadamente ahora se ha aplanado y los precios de los alquileres se han estabilizado, pero el daño ya está hecho en términos de alquileres más altos para los inquilinos con ingresos más bajos", dijo. “… La demanda general de viviendas de alquiler ha aumentado de manera bastante significativa durante la última década. Y eso ha presionado aún más a los inquilinos con ingresos más bajos, ya que la demanda de viviendas de alquiler ha sido bastante significativa. Ha tardado bastante tiempo en alcanzar el suministro”.
A medida que subieron los alquileres, también aumentó el número de personas sin hogar. La falta de vivienda en Estados Unidos, medida en una sola noche en enero de 2023, aumentó un 12% respecto al año anterior. de acuerdo a un informe del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. publicado el 15 de diciembre.
Pero, como señaló Aurand, la situación está empezando a mostrar signos de mejora.
Ha habido un aumentar en unidades de vivienda de propiedad privada en construcción este año, de 932.000 en enero de 2023 a 988.000 en noviembre de 2023. En 2022, la administración Biden lanzó un plan aumentar la oferta de viviendas, lo que incluyó la ampliación del financiamiento federal de préstamos para viviendas de desarrollo multifamiliares asequibles y quitando una tapa para préstamos más grandes para construir y rehabilitar ciertas viviendas.
Pero Mari Castaldi, directora de política de vivienda estatal en el Centro de Prioridades Presupuestarias y Políticas, dijo que corresponde a los estados y localidades priorizar la vivienda. Los estados lo han reconocido y los legisladores han introducido más de 2.500 billetes relacionados con la vivienda y las personas sin hogar en 2023 en 49 estados y DC, Puerto Rico, las Islas Vírgenes y Guam, según la Conferencia Nacional de Legislaturas Estatales. Esto es casi el doble de la cantidad de proyectos de ley que las legislaturas presentaron en 2022. El año pasado se introdujeron noventa y tres proyectos de ley específicos para la asistencia de alquiler en 27 estados, en comparación con 56 proyectos de ley en 12 estados en 2022. Espere más de lo mismo en 2024. legisladores de nueva jersey introdujo una “solución” de vivienda asequible justo antes de Navidad, y los legisladores de New Hampshire han prepresentó numerosos proyectos de ley con el objetivo de agregar más viviendas asequibles para su sesión que comienza el 3 de enero.
"Lo que estamos viendo es que cada vez más, dada la dinámica política en Washington, DC, y particularmente los debates sobre el techo de la deuda, las perspectivas de una expansión tan necesaria de las inversiones en recursos de vivienda asequible son, en el mejor de los casos, inciertas", dijo Castaldi. . "Estamos viendo, realmente por necesidad, y basándose en las necesidades de su comunidad, que los estados están empezando a intervenir y tratar de empezar a llenar esos enormes vacíos".
Soluciones de vivienda asequibles
El número de estos programas varía mucho de un estado a otro. Nueva York, Minnesota, California, Massachusetts e Illinois tenían la mayor cantidad de programas de viviendas de alquiler en EE. UU., con más de 17 programas, según una Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos de octubre. informe. Oklahoma, Alabama, Idaho y Montana estaban entre los estados con la menor cantidad, con entre uno y siete programas.
La organización no encontró ningún programa en Arkansas y Wyoming, pero advirtió que esto puede significar simplemente que no hay información en línea sobre ellos, no que no existan en absoluto en estos estados. La Autoridad de Financiamiento del Desarrollo de Arkansas dijo a States Newsroom que administra un Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos similar al programa federal que fomenta el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles.
Aurand dijo que algunos estados y ciudades también están encontrando formas creativas de apoyar los esfuerzos de vivienda asequible. Denver es un ejemplo. Los ingresos por impuestos a la marihuana de la ciudad proporcionaron 8,7 millones de dólares para asistencia de vivienda asequible este año. Sin embargo, una desventaja de este enfoque es que depende de las ventas de marihuana, que han sido descendente.
La financiación de estos programas se reduce a la voluntad política de financiar programas, así como a financiar los recursos existentes para apoyarlos, dijeron los defensores de la vivienda.
"En términos generales, los estados con el mayor número de programas tienden a ser más progresistas socialmente en términos de programas gubernamentales, así que creo que eso influye", dijo Aurand. "Dado que nos centramos en inquilinos de ingresos extremadamente bajos, se necesitan muchos recursos para atender adecuadamente a la población de ingresos más bajos y satisfacer sus necesidades".
Los estados también pueden proponer soluciones que se adapten mejor a sus necesidades particulares de vivienda. Wiesendanger de MaineHousing explicó que aunque el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. es útil para abordar la asequibilidad del alquiler en Maine, tiene sus inconvenientes. Puede resultar difícil para algunos desarrolladores utilizar el programa para construir viviendas de alquiler más asequibles, dijo.
"Se requiere una cierta escala para funcionar porque hay muchos costos fijos en esos proyectos: honorarios de diseño, honorarios legales, cosas de esa naturaleza", dijo. "... Entonces, en estas áreas rurales donde, digamos, necesitan 15 unidades en una ciudad, pero estos proyectos realmente necesitan 20, 30, 40, 50 unidades para funcionar, es realmente difícil hacer que ese programa funcione allí".
Dijo que el programa de Maine también viene con menos requisitos para que los desarrolladores menos sofisticados puedan usarlo.
Encontrar la voluntad política
El enfoque de Minnesota hacia viviendas de alquiler asequibles se dirige a muchas poblaciones diferentes con programas más pequeños, como Bridges Rental Assistance, que se centra en personas y familias en las que al menos una persona tiene una enfermedad mental grave. El programa los ayuda mientras esperan ingresar a otro programa de vivienda, como la vivienda de la Sección 8. El programa Homework Starts with Home está diseñado para ayudar a los niños a permanecer en su escuela mediante el apoyo a la vivienda de su familia.
Sin embargo, a los defensores de la vivienda en Minnesota todavía les gustaría ver programas más grandes para satisfacer todas las necesidades de las personas en el estado. Según el análisis de Minnesota Housing Partnership de los datos del censo de 2021, más de las tres cuartas partes de las personas de bajos ingresos en el estado gastan más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda, lo que significa que están "cargados por los costos". El cincuenta y siete por ciento de los inquilinos negros estaban sobrecargados de costos en comparación con el 45% de los inquilinos blancos. El sesenta y tres por ciento de las personas mayores tuvieron que gastar más del 30% de sus ingresos en vivienda.
Elizabeth Glidden, subdirectora de Minnesota Housing Partnership, dijo que está viendo más apoyo político para la asistencia de alquiler en Minnesota que en otros estados. Dijo que estas condiciones pueden haber sido influenciadas por una gran superávit presupuestario, lo que, según ella, ha facilitado prestar más atención a la vivienda. Pero añadió que también ha visto más apoyo bipartidista a la vivienda asequible que en el pasado.
“Eso no significa que estemos cubriendo la necesidad. Simplemente significa que a lo largo del tiempo ha habido y, entre los legisladores bipartidistas, se está viendo que se ha dedicado más atención a satisfacer las necesidades de vivienda que en otros lugares del país”, dijo.
El Programa de Asistencia y Prevención de Personas sin Hogar, que ayuda a los inquilinos con los depósitos y pagos de alquiler, es un ejemplo de ese cambio, ya que el programa alguna vez fue financiado con $20 millones durante dos años para servir a todo el estado, pero se amplió dramáticamente el año pasado. En marzo, el Senado votó a favor de proporcionar 50 millones de dólares para el programa, que recibió apoyo bipartidistay el gobernador demócrata de Minnesota, Tim Walz, promulgó el proyecto de ley ese mismo mes.
Jewelean Jackson, de 74 años, ha vivido en Minneapolis durante unos 50 años y es partidario de cambiar la política de vivienda en la ciudad. Jackson ha recibido asistencia de vivienda que, según ella, era vital para garantizar que no se quedara sin vivienda nuevamente. Jackson dijo que ha estado viviendo en un apartamento de una habitación durante los últimos tres años. Antes de conseguir el apartamento pasó ocho años viviendo en refugios o en su coche, pero pudo evitar vivir en un campamento, dijo. Le preocupaba perder la vivienda nuevamente cuando su alquiler aumentó de aproximadamente $270 al mes a casi $500 al mes en 2022, pero pudo evitar el desalojo de diciembre de 2022 a marzo de 2023 con fondos de asistencia para el alquiler.
“La sociedad siempre, de repente, descubre que tiene este corazón cuando hay una tragedia”, dijo Jackson sobre los cambios en la política de vivienda que comenzaron con la pandemia de COVID. “Y como resultado del COVID, se han aflojado los hilos del sistema. No ha sido tan difícil entrar y salir de algunos de los programas y la gente ha sido un poco más comprensiva como resultado del COVID. Pero estamos muy lejos de estar donde necesitamos estar en términos de personas sin hogar en este país, incluido Minnesota”.